Сэкономить на мечте: как снизить платежи по ипотеке

Репортеры «Центрального телевидения» взяли за образец самый популярный у покупателей формат квартиры и рассчитали приблизительные расходы по ипотеке.

Квартира — 10 млн рублей.
Первоначальный взнос — 1,5 млн рублей.
Сумма кредита — 8,5 млн рублей на 20 лет под 9% годовых.
Ежемесячный платеж — 76 тысяч рублей.

На выплаченные проценты — более 9,8 млн рублей — можно было бы купить еще одну квартиру. В агентстве недвижимости утверждают: на таких условиях берут ипотеку не миллионеры, а самые обычные московские семьи со средним достатком.

Юлия Лурье, владелец агентства недвижимости: «В возрасте 35–40 лет, семья с одним или двумя детьми. Где-то 120 тысяч вместе должна получать эта семья, они вполне в состоянии взять квартиру в 10–12 млн и выплачивать порядка 50–60 тысяч в месяц».

Но эксперты посчитали, что можно снизить ежемесячный взнос до 40–45 тысяч рублей. В такую же сумму обойдется аренда «двушки» — не новой и далеко не в центре Москвы. Что же нужно, чтобы удешевить ипотеку почти на треть?

Рождение второго ребенка позволяет взять ипотеку под рекордные 5%. Но такой проект имеет ограничения: второй или третий ребенок должен родиться в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Квартиру можно купить только в новостройке и иметь не менее 20% своих денег на первый взнос.

Этот шаг позволит снизить процентную ставку до 9–10% в год. Нужно обратиться в банк, где вы получаете зарплату, и подготовить полный пакет документов, включая справку о доходах и копию трудовой. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от цены недвижимости.

Марина Улатова взяла квартиру в ипотеку за 6,5 млн рублей — под 11,5% годовых. Первоначальный взнос составил 3,5 млн рублей.

После рефинансирования банк снизил ставку до 7,9% в год, а ежемесячный платеж стал меньше на 10 тысяч рублей. Кредит в целом уменьшился на миллион рублей.

Но эффект по рефинансированию нужно просчитывать индивидуально, ведь снижение ставки — услуга платная. В конце срока ипотеки она может оказаться даже невыгодной.

Платежи сверх обязательной суммы идут на погашение самого кредита, а не банковских процентов. Это всегда выгодно заемщику.

Вернемся к примеру с «двушкой» за 10 миллионов рублей.

Вера Овсянникова, кредитный эксперт: «Если вы вносите не 76 тыс. рублей, а 100 тысяч на протяжении, например, пяти лет, конечная переплата по кредиту уменьшается на 1 млн 100 тысяч».

Если деньги, отложенные на дорогостоящий ремонт, на начальном этапе внести в счет первого взноса, то переплата будет меньше.

Например, при стоимости квартиры в 10 млн рублей без первоначального взноса ежемесячный платеж составит почти 90 тыс. рублей, а сумма переплаты — 11 млн 585 тыс. рублей.

Если внести в качестве первоначального взноса 1 млн рублей, то платеж уменьшится до 81 тыс. рублей, а переплата — до 10 млн 426 тыс. рублей.

При взносе в 2 млн платеж по ипотеке составит уже 72 тыс. в месяц, а общая переплата снизится до 9 млн 268 тыс. рублей.

Семейная пара может получить в качестве налогового вычета до 520 тысяч рублей.

Вера Овсянникова, кредитный эксперт: «Такие простые действия, как увеличение первого взноса, частичные досрочные выплаты, возврат НДФЛ позволят нам сэкономить 2 млн 725 тыс. рублей».

Если выполнить эти условия, переплата за ипотечный кредит снизится почти на треть.

Обычно страхование жизни заемщика и его новой квартиры стоит 1,5% от суммы кредита. В случае «двушки» за 10 млн рублей сумма составит 1 млн 700 тыс. рублей. Страховаться не обязательно в том же банке, что выдает ипотеку.

Александр Тихончук, гендиректор ипотечного агентства: «Если вы выберете конкурентное предложение, другую страховую компанию, здесь страховка будет в районе 820 тысяч за 20 лет использования».

Этот шаг позволяет сэкономить еще около 800 тыс. рублей при стоимости квартиры в 10 млн рублей.

«Ипотечный олигарх» Александр Ермольчик отдыхает в Таиланде, пока его ипотеку выплачивают другие.

Александр Ермольчик, инвестор: «Возникла идея купить 10 комнат, сдавать их, получать 100 тыс. рублей и на это тут безбедно жить. На меня сейчас оформлено пять ипотек».

Это интервью Александр дал в марте 2018 года. Сейчас он вернулся в родной Петербург: появились проблемы.

Александр Ермольчик: «Мне уже не дают ипотеку, я пополам с друзьями покупаю, потому что уже пять (квартир. — Ред.) есть, и большая кредитная нагрузка получается. К сожалению, больше не дают, я бы больше взял».

Персональная карта недвижимости Александра Ермольчика выглядит так: пять квартир сдаются, отбивают ипотеку и даже приносят прибыль. Еще 15 объектов, оформленных в кредит на паях с друзьями, строятся и ждут своего часа. Теперь основной доход Александру приносит не аренда, а перепродажа недвижимости.

Некоторые банки запрещают либо требуют от владельцев согласовывать с ними сдачу ипотечной квартиры в аренду. Это обычно написано в условиях договора. На практике банк проверяет, кто именно поселился в заложенном жилье, и может серьезно наказать за нарушение условий договора.

Перепродажа объектов недвижимости может принести внушительную прибыль, если покупать дешевую квартиру на начальном этапе строительства, а продавать ее ближе к сдаче дома.

Яна Сосорева, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании: «Квартира, которую сейчас можно приобрести за 10 млн, в момент оформления собственности будет стоить уже 13 млн».

Сама ипотека тоже дешевеет: в конце октября ЦБ снизил ключевую ставку до 6,5%, что сразу удешевило кредиты. У столичных застройщиков уже встречаются предложения ниже 8% годовых.