Ипотека «от застройщика» — в чем подвох?

Этим летом в России распространилась схема, когда крупные банки начали давать отсрочку на первый взнос по ипотеке, а застройщики — проводить акции с «ипотекой под ноль процентов». Как достигаются экстремально низкие ставки?

1. Цена квартиры завышается на величину комиссии (до 20 — 30%). Эту комиссию застройщик платит банку для компенсации выпадающих доходов.
2. Может использоваться субсидируемая ставка от государства — то есть продукт комбинируется с льготными госпрограммами.

Кажется, что заемщик выигрывает — ведь ежемесячные платежи снижаются. Но на самом деле нагрузка все равно ложится на него, только не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру. И основные риски тоже берет на себя покупатель. Цена недвижимости завышена на 20–30%, и если ему понадобится срочно ее продать, он не сможет реализовать квартиру за те же деньги. Покупателю остается только надеяться на рост цен, при котором эта разница будет нивелирована. Иначе он не сможет полностью расплатиться с банком и останется должен те самые 20–30%. Если же рынок упадет, ситуация еще хуже. Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает общую выгоду для заемщика.

Как ни странно, банк тоже рискует, хотя и не так сильно. При такой схеме покупатель не заинтересован в том, чтобы погасить ипотеку досрочно. Так что ожидаемые сроки погашения увеличатся.

Кредитные риски банка также увеличиваются, если застройщик откладывает выплату комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу).

А еще банк может согласиться на меньшую комиссию — потому что конкуренция высока, и приходится предлагать застройщику льготные условия и даже демпинговать. Вплоть до того, что продукт становится для банка убыточным.

Застройщик получает от этой схемы главную выгоду. Но и он может пострадать, потому что растут системные риски.

Практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря — сначала происходит технический разгон цен на жилье, а потом пузырь может схлопнуться. В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен. Банки будут нести потери из-за дефолтов по ипотеке, но наиболее чувствительные потери будут нести граждане. И тогда потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков за счет бюджета.

ЦБ борется с ипотекой «от застройщика» комплексно. С декабря он уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом ниже 10%. Также рассматривается повышение резервов по кредиту — чтобы повысить устойчивость банков. Ассоциация банков России предложила регулятору ввести минимум для ставок ипотеки. Как вариант — чтобы она не была ниже 4% — это целевой показатель ЦБ по инфляции.