Как не лишиться жилья из-за банкротства бывшего хозяина

Семеро по лавкам — это про семью Сергея Пчелинцева. Каждый квадратный метр их квартиры кем-то или чем-то занят. Недвижимость многодетная семья приобрела на вырученные с продажи садового участка деньги за миллион рублей. Даже для 2022 года, когда проходила сделка, это — сущие копейки. Наверное, семью должна была насторожить такая низкая стоимость, но они посчитали, что это их шанс.

Теперь в своей квартире семья Пчелинцевых на птичьих правах. Все из-за бывшего хозяина. Сначала он продал квадратные метры какой-то женщине, а та уже — за миллион — многодетному отцу. Потом начал процедуру банкротства, и все имущество, даже то, от которого позапрошлый владелец избавился несколько лет назад, хотят реализовать в счет его долгов в 15 миллионов рублей. Где мужчина сейчас, никто не знает. Но принадлежавшие ему когда-то квартиры — очень ценный актив, необходимый, чтобы рассчитаться с кредиторами. По закону они имеют право требовать от новых владельцев компенсации старых долгов. Если есть подозрения, что сделка купли-продажи была фиктивной.

Часто бывает, что, ощущая свое шаткое положение, должники распродают квартиры, машины, дачи задолго до начала процедуры банкротства. Как правило, заинтересованным людям — родным или близким друзьям. Чтобы чисто юридически остаться ни с чем и не платить по счетам. Помешать хитрому плану может 61-я статья закона о банкротстве, к которой и прибегают кредиторы. Она позволяет аннулировать любые нечестные сделки, совершенные за три года до начала процедуры, когда проданное имущество уходит не на погашение займа, а каким-то непонятным людям. В таких случаях приобретение новых хозяев действительно могут изъять по суду без возмещения стоимости.

Так и вышло у Пчелинцева. Кредиторов насторожило, что квартиру рыночной стоимостью больше трех миллионов рублей он купил всего за один. А это, говорят юристы, веское основание, чтобы усомниться в прозрачности сделки и заподозрить продавца и покупателя в корыстном сговоре. В какой-то момент многодетному отцу поступило предложение выкупить свою же квартиру на торгах. Он отказался.

Сергей Пчелинцев, собственник квартиры: «Мы проверили Росреестр, проверили судебных приставов. Все было чисто. Мы проверили продавца, которая нам продавала, а проверить позапрошлого продавца мы никак не могли. Получается, что каждый из нас, кто купит собственность любую, должен бояться, что прошлый собственник в течение трех лет окажется банкротом».

На период разбирательств на квартиру многодетной семьи наложили запрет регистрационных действий, чтобы она не попала в третьи руки.

В такой же неловкой ситуации оказались супруги Марат и Светлана из Ангарска. «Письмо счастья» из суда получили год назад и до сих пор отстаивают право остаться на своей территории. Участок в болотистой местности купили в 2021-м тоже по заниженной стоимости — 600 тысяч рублей вместо среднего по рынку миллиона. Облагородили, осушили болото, построили добротный дом. А через два года узнали, что продавец вскоре после сделки обанкротился.

В каждой из этих историй новые владельцы недвижимости называют себя заложниками обстоятельств, в которые впутались по незнанию. С продавцами дружбу не водили, корыстный интерес не преследовали, а на низкую цену согласились, так как хотели сэкономить. И в этом, говорят юристы, их главная ошибка.

Игорь Льгов, юрист по кредитным вопросам: «Если квартира стоит условно шесть миллионов, то не надо занижать. Вы занижаете, цена падает, у суда появляются вопросы, и сделку могут отменить. Нет бумажки, которая бы вас защитила от всего. Это нормально, когда финансовый управляющий подает заявление об обжаловании сделки. Это делается в интересах кредиторов. Проверяйте контрагента. Если на момент сделки у собственника нет задолженности, вы молодец, вы добросовестный. А что там будет через год-два, никто гарантировать не может».

Так что здесь действует золотое правило: семь раз проверь рыночную стоимость квартиры, машины или участка, наличие у продавца долгов и информацию о том, фигурирует ли он как ответчик в судебных заседаниях. Все данные — в открытом доступе базы ФССП и картотеки арбитражных дел. Бывают, конечно, и такие истории, когда люди умудряются купить что-то уже у признанных банкротами лиц. Но тут финал очевиден — имущество уже не спасти. Если же на момент сделки все было чисто, то есть шанс в суде доказать, что вы — добросовестный покупатель и не действовали в связке с банкротом.