В России растет доля маленьких квартир

«Яблоку негде упасть», «как селедки в бочке», «в тесноте да не в обиде» — судя по всему, народная мудрость уже давно готовила нас к нынешней ситуации на рынке недвижимости. Согласно совместному исследованию T-банка и девелопера GloraX, 54% всего строящегося жилья в России приходится на студии и однушки со средней площадью 38 квадратов.

Также, по данным ЦИАН, которые приводит газета «Коммерсантъ», сокращается и средняя площадь проданных квартир на первичном рынке. В январе-феврале она упала до 44,5 кв. метра, и это на 3% меньше, чем было года назад.

Однушки и студии, по словам экспертов, всегда продаются лучше. Но сейчас на рынке есть еще несколько факторов. Летом будет два года, как в России отменена массовая льготная ипотека. И теперь самая популярная программа и главный драйвер рынка — это семейная ипотека, которую могут взять семьи с ребенком до 6 лет под 6%.

Казалось бы, эти потенциальные покупатели должны ориентироваться на жилье побольше — как минимум с несколькими комнатами. Но и лимиты по сумме кредита (в Москве это 12 млн), и сами цены на жилье, и очень существенный первоначальный взнос, зачастую не дают семьям смотреть на что-то большее. Как отмечает директор по продажам компании «Метриум» Константин Шибецкий, изначально семейная ипотека была направлена на то, чтобы семьи покупали квартиры большей площади, но чек на двух- и трехкомнатную квартиру на 40–50% выше. И в итоге семьи тоже идут за однушками.

Константин Шибецкий, директор по продажам компании «Метриум»: «Как правило, семейную ипотеку в этом случае используют с учетом возможного роста самих детей, то есть на будущее, „на вырост“, на отдельное жилье, которое ребенок потом сможет использовать по своему назначению. И такие квартиры еще и сдаются лучше всего. Поэтому до той поры, пока потребители их не используют для собственной цели, конечно, их сдают в аренду».

По словам Юлии Дымовой из компании Est-a-Tet, если сдавать квартиру в аренду, то маленькая окупится быстрее. Кроме того, как отмечают эксперты, на маленькую площадь легче найти арендаторов, потому что большую роль играет локация и цена, а не метраж. Да и застройщикам маленькие квартиры выгоднее. Цена квадратного метра в однушке всегда выше, чем, скажем, в трешке. Но даже при всех плюсах дома, состоящие только из однокомнатных квартир, не строят.

Алексей Попов, руководитель ЦИАН Аналитики: «Жилой дом, который состоял бы полностью из студий или однушек, застройщику не до конца выгоден. В таком доме нужно проектировать больше машиномест, а также будет больше потерь на те площади, которые продать нельзя — коридоры, лестницы, лифты. Плюс под такие проекты нужно создать социальную инфраструктуру».

Эксперт добавляет: при строительстве соблюдают баланс больших и маленьких квартир. Возможно, к балансу вскоре придет и рынок недвижимости, будущее которого напрямую зависит от того, насколько долго еще будут держаться высокие рыночные ставки.