ЦБ предлагает отдавать деньги застройщикам после перехода права собственности

Как говорится в «Обзоре финансовой стабильности» ЦБ, сейчас при покупке строящегося жилья россиян защищает механизм счетов эскроу — застройщик получает к ним доступ только после ввода дома в эксплуатацию. А по уже построенным объектам такого инструмента нет.

Также ЦБ предупреждает о рисках рассрочки от застройщика — цена жилья завышается, и покупатель может понести ощутимые финансовые потери.

Популярность рассрочки от застройщика выросла после того, как государство свернуло программу массовой льготной ипотеки. Сейчас доля жилья, купленного в рассрочку, составляет 17% от заключенных договоров долевого участия.

В связи с этим ЦБ предлагает перевести договорные обязательства по рассрочке перевести в трехстороннюю плоскость с участием банков, в том числе чтобы передавать сведения о задолженности физлиц в бюро кредитных историй (БКИ).

На риски приобретения жилья в рассрочку ранее указывали банки. В Сбере предлагали ограничить срок рассрочки временем стройки, а также вносить информацию о получении такого продукта в БКИ. «Мы не хотим вернуться в ситуацию, когда у нас будут либо обманутые дольщики, либо история, когда объект уже построен, а отношения должны продолжаться, потому что рассрочка на 5 лет, на 10 лет», — говорил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Рассрочка кажется привлекательной, но она таит в себе серьезные риски, часто более высокие, чем при ипотеке. Это способ оплаты, при котором покупатель вносит за квартиру не всю сумму сразу, а частями в течение оговоренного срока. Ключевое отличие от ипотеки в том, что кредитором выступает не банк, а сам застройщик. Проценты за пользование рассрочкой обычно не начисляются, либо они символические и уже включены в цену.

Главный риск — срыв графика платежей и расторжения договора. Если вы пропускаете очередной платеж (обычно допускается просрочка до 30–60 дней), застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

По условиям большинства договоров, застройщик возвращает вам уплаченные деньги, но удерживает неустойку (обычно 10–20% от стоимости квартиры). На практике это означает, что вы можете потерять сотни тысяч рублей, остаться без денег и без квартиры.

Если застройщик обанкротится в период, когда вы платите рассрочку, вы становитесь не кредитором, а только одним из многих кредиторов. Вернуть свои деньги будет крайне сложно. Вы будете стоять в общей очереди кредиторов, и шансы получить квартиру или полную сумму назад невелики. При ипотеке квартиру защищает залог в пользу банка, который имеет приоритет при банкротстве.

При этом часто цена квартиры, продающейся в рассрочку, изначально завышена по сравнению с ценой при 100% оплате. Эти скрытые проценты могут быть даже выше, чем ставка по ипотеке.