Жилье дорожает, проценты растут: как россияне решают квартирный вопрос

Светлана Маршавина живет в Воронеже вместе с бабушкой. От самостоятельной жизни в съемном жилье девушка отказалась, чтобы быстрее накопить на собственную квартиру.

Светлана Маршавина: «Я откладываю очень много, где-то 80%. Самое главное, я веду каждый день учет доходов и расходов, как я пополняю копилки».

Копить Светлана начала пять лет назад, когда квадратный метр в городе стоил в среднем 50–60 тысяч рублей. На дворе 2025-й, на руках уже два миллиона, а квадрат в новостройке подорожал до 120 тысяч, то есть в два раза. Мечтала девушка о евродвушке, но довольствоваться придется студией на чердаке.

Светлана Маршавина: «Мне для этого нужно будет взять ипотеку где-то миллиона полтора или миллион семьсот. Но это того стоит, потому что я насмотрелась предложений со своим бюджетом, лучше этого мало. Нравятся окна. Единственное, я не смогу дотянуться и их открыть».

Но как быть тем, у кого запросы посерьезнее студии? Например, однокомнатная квартира в новостройке за пределами МКАД, скажем, за 7,5 миллиона рублей. С тем же первоначальным взносом в 2 миллиона рублей и на срок в 15 лет ежемесячный платеж по ипотеке составит почти 110 тысяч. И это при медианной зарплате в России 73 тысячи рублей.

Ипотека без поблажек называется рыночной. По словам, вице-премьера Марата Хуснуллина, ввиду своей дороговизны она почти перестала существовать. Большинство ипотечных кредитов банки сейчас одобряют по льготным программам: военной, IT, дальневосточной, арктической и семейной. Некоторые заемщики идут на хитрость.

Файля Мустафина, риелтор: «Есть донорская ипотека. Если клиент не претендует на семейную ипотеку, то он может взять в созаемщики своего родственника, мы рекомендуем близкого родственника, с ребенком до 7 лет. То есть это одно из условий семейной ипотеки. Благодаря этому заемщики могут получить семейную ипотеку».

Только вот даже льготную семейную ипотеку банки сейчас одобряют далеко не всем желающим. Дело в том, что бюджет компенсировал банкам не всю сумму кредита, поэтому они перекладывали разницу на застройщика в виде комиссии в размере 7–12%, а те в свою очередь эту сумму закладывали в ценник квартиры. Однако этой весной, чтобы сдержать рост цен, в правительстве намекнули банкам, что пора бы перестать так делать.

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка: «Это привело к тому, что рентабельность этих программ стала околонулевой. Если возмещение будет снижено, стоимость фондирования не улучшится, то, безусловно, это приведет к снижению выдачи».

Представитель застройщика ответил на вопрос, уйдет ли разница в отсутствие комиссий, станет ли жилье дешевле?

Виктория Анохина, коммерческий директор компании-застройщика: «Мы видим, как некоторые застройщики постепенно снизили стоимость квадратного метра жилья, их финансовые модели были пересчитаны относительно текущей ситуации, но это не сделало саму ипотеку доступнее».

Слишком жесткими многие эксперты считают и критерии льготной программы для IT-специалистов. Артём Пролыгин работает разработчиком на удаленке. На первоначальный взнос он давно накопил. Казалось бы, бери IT-ипотеку и не горюй, но Артём передумал и предпочел за наличные купить полуразрушенную избу в Тверской области, которую только восстанавливать несколько лет, но не обрекать себя на, как он говорит, «ипотечное рабство».

Артём Пролыгин, программист: «Мы когда начали рассматривать возможность взять жилье с IT-ипотекой, выяснилось, что в случае смены работы в течение срока кредитования, например, через 10–15 лет если я поменяю работу на неаккредитованную, например, IT-компанию, или решу, что не хочу программировать и столяром буду, тогда ставка ипотеки будет перерассчитана по обычному потребкредиту с заоблачным процентом».

К слову о заоблачном проценте: согласно актуальному прогнозу Центробанка, в 2026 году ключевая ставка снизится до 12–13%, следовательно, ипотека станет, наконец, дешевле. Однако за подъемом спроса последует и очередной скачок цен на жилье. Учитывая это, аналитики рекомендуют затянуть пояса и покупать жилье именно сейчас.

Виктория Анохина: «Допустим, дом начинает строиться, человек может приобрести квартиру в рассрочку и ближе к вводу объекта в эксплуатацию перейти в ипотеку, это прямо спокойно все перерассчитывается».

Минфин РФ тем временем рассматривает предложение спикера Совета Федерации изменить правила выдачи семейной ипотеки. По мнению Валентины Матвиенко, такие заемщики должны регистрироваться в купленном жилье и еще пять лет подтверждать эту регистрацию, другими словами, жить в квартире, потому что сегодня почти ¾ квартир по этой программе покупают для инвестиций, а в Москве и Петербурге — под сдачу в аренду.

Свои идеи по поводу решения квартирного вопроса образца XXI века есть и у депутатов Госдумы. Одна из инициатив — разработка для каждого региона своей процентной ставки по ипотеке.

Анатолий Аксаков, председатель комитета Государственной думы РФ по финансовому рынку: «Мы будем просчитывать, во первых, насколько коррелируют уровни заработных плат в регионе со стоимостью жилья, какие деньги в бюджете необходимо зафиксировать для каждого региона, чтобы субсидировать процентную ставку. Банкам без разницы, они свое получат».

Спустя год после отмены так называемой широкой льготной ипотеки власти признают, что во многом именно из-за нее и взлетели цены на недвижимость, а большая часть сделок была заключена ради прибыли, а не улучшения жилищных условий граждан. С другой стороны, именно господдержка позволила застройщикам пережить период пиковой ключевой ставки и продолжить работу.

Снижение ключевой ставки должно оживить рынок, а среди льготных программ в рамках общего тренда на поддержку демографии упор продолжат делать именно на семейную.